부동산 기부의 특성은 무엇일까요?

서 간사) 위원님 안녕하세요. 오늘은 ‘부동산 기부’에 대해 알아보려고 하는데요. 최근 몇 년간은 부동산 기부 문의가 예전보다 좀 늘어난 듯합니다. 하지만 현금 기부에 비해 실질적으로 기부가 성사되는 사례는 극히 드문 편인데요. 이건 다른 기부와 구분되는 부동산 자산의 특성 때문이겠지요?

서 간사와 이야기 나누는 기부컨설팅위원회 부동산 분과 김익창 위원

김 위원) 네, 부동산은 현금 재산과 달리 기본적으로 국토이용관리법이나 건축법 등 부동산 관계 법규에 의한 내재적인 이용 제한이 다양하게 있고, 공익법인(재단)에서 직접 활용할 수 있는지 판단하거나 매각하여 현가화를 해야 하는 절차가 있어 현금 기부보다는 다소 복잡한 것이 현실입니다. 부동산의 종류와 놓인 위치에 따라 법규 제한이 달라져 기부 가능성이나 현금화하는 작업도 다소 달라지고요. 아름다운재단과 같은 공익법인에 부동산 기부를 하려면 어떤 절차로 진행되는지도 기부를 계획하시는 분들이라면 궁금하실 것 같은데 서 간사님이 먼저 한번 소개해 주시죠.

부동산 기부, 이렇게 진행됩니다.

서 간사) 기관마다 세부 프로세스는 조금씩 차이가 있겠지만 기본적인 부동산 기부 프로세스는 비슷할 것 같습니다. 가장 먼저 기부하려는 공익단체에서 부동산을 기부하려는 동기와 해당 부동산 정보를 확인할 수 있도록 소유하고 있는 부동산의 지번 정보를 단체에 제공하고, 기타 기관에 요청할 사항이 있는지 등을 공유합니다.

부동산 지번만으로도 부동산의 여러 기초 정보 확인이 가능하고 추가적으로 상세한 검토가 필요한 경우, 기부컨설팅위원회의 분과별 자문을 통해 기부 가능성을 다각적으로 검토한 뒤 기부 수용 가능 여부를 알려드립니다. 추후 기부를 확정하시면 본격적인 기부를 위한 단계로 부동산 가치 평가, 기부시점 결정, 증여 계약, 명의이전 등을 진행하게 되고, 이 과정에서는 관련 행정 처리와 세금 이슈가 발생하므로 기부컨선팅위원회가 법적/세무적 자문을 돕습니다. 이후에 부동산 가치 평가에 따라 기부금영수증 발급이 가능하며, 해당 부동산을 기부자의 뜻에 맞는 목적사업에 직접 활용하거나 매각을 통한 기부금을 목적사업에 사용하게 됩니다.

이처럼 절차가 그리 복잡하진 않지만, 위원님 말씀처럼 공익법인(재단)에서는 기부받는 부동산을 직접 활용할 수 있거나 매각하여 현금화 할 수 있어야 하다보니 받을 수 있는 부동산에는 일정 조건과 제약이 있습니다. 이런 핵심 요건들이 충족되는지 여부가 부동산 기부의 핵심일 것 같습니다. 

기부 가능한 부동산 vs 기부가 어려운 부동산

김 위원) 그렇죠, 공익법인에서 기부받은 부동산을 직접 활용하는 것은 다소 제한적인 경우이므로 일반적으로는 매각할 수 있는 부동산이어야 합니다. 따라서 기부받을 수 있으려면 핵심적으로 두 가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째, 정당한 권리로부터 받아야 하고 둘째, 매각할 때 관계 법규에 의한 제한이 있어 매각이 어려운 경우가 아니어야 합니다. 실제로도 아름다운재단에 문의하는 부동산 중 많은 경우, 다양한 이유로 위 조건을 충족하지 못해 기부를 포기해야 하는 경우가 많다고 들었는데요. 크게 아래 두 가지 경우로 볼 수 있겠습니다.

기부컨설팅위원회 부동산 분과 김익창 위원

1. 소유권이 제한 받는 경우

첫째, 단독 소유권이 침해받는 경우로서 종중재산(선산), 다수 공유자의 소유인 경우, 기타 다른 권리관계가 설정되어 있는 경우 등에는 기부에는 어려움이 있겠습니다. 종중재산이나 특약이 있는 공유 부동산의 경우에는 관계인 전체의 동의가 있어야 하고, 다른 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 권리를 소멸시켜야 부동산 전체의 처분 및 이용이 가능해집니다. 공유 부동산의 지분권자로서 그 지분만을 기부하는 경우에는 기부 후 처분이 제한될 수 있습니다. 이론상 현금화는 가능하지만 단독소유권이 아닌 경우 장래 이용에 제한이 있어 매수자가 쉽게 응하지 못하는 것이 현실입니다.

그동안 아름다운재단에 있었던 기부 문의 사례를 재구성해 보았습니다.

사례 1. 공유지분

사례 2. 복잡한 권리관계 및 건물 관리

위 사례들처럼 공유 지분의 경우 소유권을 가진 가족들이 모두 동의하에 부동산 전체를 기부하는 것이 아니라면 토지의 일부만을 매각하기가 어려우므로 공유 지분은 기부가 어렵습니다. 또한, 공익법인이 기부자를 대신해 여러 권리관계가 얽힌 부동산의 다수의 임차인 관리를 전담하는 것은 현실적으로나 공익법인 회계 구조상 진행이 어려워 안타깝게도 기부가 어렵겠습니다.

2. 현금화를 제한 받는 경우

둘째, 현금화하기에 어려운 경우로 임야, 농업진흥지역 내의 경작지, 도로, 구거(인공적인 수로) 등은 부동산 관계 법규에 따른 기본적인 이용 제한이 있어 현금화하는 데에 어려움이 있고 기부에는 다소 부적합니다.

임야는 보통 위치의 특성상 도시에서 떨어져 근본적으로 환가성이 낮고, 보전을 목적으로 하는 경우가 많습니다. 또 몇 달 전 기부 문의가 있었던 농업진흥구역 내의 농지는 흔히 절대농지라고도 많이 알고 계시는데 이주 및 경작을 해야 하는 제한이 있고, 도로 및 구거 등은 어느 곳에 어떤 상황으로 위치해 있느냐에 따라 환가성이 높을 수도 있어 세심한 판단이 필요합니다. 

서 간사) 위원님 말씀처럼 부동산의 경우 위치나 지목(형태)에 따라 워낙 다양한 경우가 존재하고, 결국 기부를 포기해야 했던 농지처럼 일반 공익법인이 받을 수 없는 부동산도 있어, 부동산 전문가의 세심하고 다각적인 판단이 필수적인 것 같습니다. 그래서 상대적으로 도심에 있는 토지나, 아파트, 오피스텔과 같은 전형적인 부동산이 기부된다면 조금 더 수월하게 기부자님의 뜻을 이행할 수 있겠지만 현실은 당연히 그렇지 못합니다.

어렵지만 매력적인 부동산 기부, 기부컨설팅위원회가 함께 고민하겠습니다

기부컨설팅위원회 부동산 분과 김익창 위원

김 위원) 맞습니다. 하지만 부동산은 법규의 제한이 많고, 각각의 개별적인 특성이 큰 만큼이나 또한 다양한 해법이 존재하고 있습니다. 그러므로 부동산 기부 시, 기부하고자 하는 부동산의 성격과 특징 그리고 기부 동기가 무엇인지, 어떤 어려움과 요청 사항이 있는지 허심탄회하게 담당자와 이야기할 때, 필요한 도움을 받으며 원활한 부동산 기부가 이루어질 수 있습니다.

부동산 기부가 다른 기부에 비해 사전에 면밀한 검토와 가치 평가 등 시일이 다소 걸리는 기부이고, 하고 싶다고 다 할 수 있는 것도 아니겠지만 분명 우리 사회 변화를 만드는 큰 마중물이 될 수 있는 소중하고 매력적인 기부임에는 틀림없습니다. 그 과정에 저를 포함한 기부컨설팅원회에서 다양한 방법을 강구하여 성실히 조언 드릴 수 있도록 하겠습니다. 오늘 나눈 이야기가 부동산 기부를 계획할 때 실질적인 도움이 되면 좋겠습니다.

글 | 기부컨설팅위원회 김익창 위원

# 서 간사 Talk

최근 몇 년 간 재단에 부동산 기부 문의를 주시는 분들을 보면 부모님의 유산으로 물려받은 땅, 자녀의 결혼 선물로 마련해둔 집, 임대수익금을 받던 오피스텔 등 생활에 밀접하고 직접 활용하던 부동산을 이웃과 사회를 위해 가치 있게 쓰고자 평소 눈여겨보시던 단체나 기관으로 문의를 주시는 경우가 늘고 있는 듯합니다. 특히나 국민의 자산구성 비율 중 가장 높은 비율을 차지하는 부동산이 빠르게 변화하는 부동산 정책과 맞물려 각종 세 부담이 증가하면서 평소 간직했던 좋은 뜻 실현과 함께 세제 혜택까지 얻을 수 있는 현명한 대안으로써 부동산 기부가 주목받고 있습니다.

평생의 땀과 노력으로 일군 자산을 기부를 할 때는 이런 기부자님의 다양한 기부 동기와 상황, 목적에 귀 기울이고 부동산 기부의 전문성을 가진 신뢰할 수 있는 단체를 찾는 일이 매우 중요합니다. 언젠가 부동산 기부를 계획하고 계시다면, 시간을 갖고 오늘 알아본 위 내용들을 바탕으로 스스로 점검해 보시는 일부터 관심 있는 단체에 상담을 해보시거나 아름다운재단에 언제든 연락주세요. 서 간사가 친절히 안내드리겠습니다. 🙂